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Avantage SCI en matière de succession


Les droits de succession peuvent être réduits à deux niveaux :

  • d’une part, il est appliqué une décote sur les parts de Société Civile Immobilière, surtout pour les SCI familiales, par rapport à la valeur patrimonial des biens possédés par cette SCI pour tenir compte de la difficulté des associés à sortir de cette société en raison de l’intuitu personae,
  • d’autre part, les héritiers d’un associé n’auront pas à revaloriser le compte courant dont ils hériteront. En effet, les droits de succession seront calculés sur la base des apports en numéraires effectués à la SCI et sans revalorisation. Aussi, lorsque le bien immobilier acheté par la SCI s’est apprécié, la SCI aura permis de minorer la base d’imposition.

Par ailleurs, dans une SCI familiale, la non-rémunération des comptes courants des parents est un moyen de transmettre du capital aux enfants associés. En effet, cette non-rémunération d’avances constitue pour la SCI un avantage financier (comparativement au coût des intérêts d’un emprunt par exemple) et donc un moyen de transférer du patrimoine aux autres associés, à savoir les enfants. Ceux-ci, avec des parts sociales de faible valeur lors de la création ou de leur entrée dans le capital de la société, pourront ainsi accéder à un capital immobilier important au fur et à mesure des années, des bénéfices réalisés et du remboursement des comptes courants de leurs parents. En revanche, ce montage pose le problème de la plus-value fiscale qui sera constatée en cas de vente du bien immobilier et calculée en soustrayant au prix de vente la valeur nominale des parts sociales (ici minimisée). Cependant, l’abattement prévu en cas de cession immobilière permet de limiter à long terme cette plus-value.

Enfin, la SCI est un moyen de simplifier la transmission d’un bien immobilier unique entre plusieurs enfants ou des biens de valeurs différentes en les regroupant dans une même entité juridique.

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Forum : il y a 7 contribution(s) au forum.

Avantage SCI en matière de succession
(1/4), par tytyl
Avantage SCI en matière de succession
(2/4), par SCINET
Avantage SCI en matière de succession
(3/4), par java
Avantage SCI en matière de succession
(4/4), par Immobibi
Avantage SCI en matière de succession par tytyl, le : 13 janvier 2012
bonjour je suis novice dans la création d’une SCi et j’ai quelques questions qui pourront peut etre vous sembler ridicules : comment se fait une transmission de parts ? devant notaire ? il y a t il des papiers ? comment sait on que intel a tant de parts ? il y a t il des taxes pour celui qui donne ? qui recoit ? quand est ce recommandé de rencontrer un notaire ? qd la société est créée ? avant de la créer ? interet d’avoir des parts en montant faible ? celui qui amene des immeubles doit il aussi amener un capital ? combien peux t on transmettre de part des parents vers les enfants par an . il y a t -il un plafond ? merci d’avance pour vos réponses...



Avantage SCI en matière de succession par SCINET, le : 19 février 2009
J’ai des doutes sur votre article quand vous écrivez que les droits de succession seront calculés sur la base des apports effectués à la SCI sans revalorisation. Certains notaires revalorisent en fonction du niveau du marché immobilier, puis font une décote de 20 à 30% parce qu’il s’agit d’une SCI. Avez-vous une référence légale pour retenir des apports sans revalorisation ?

Voir : Avantage SCI en matière de succession
   
Avantage SCI en matière de succession par creationsci, le : 22 février 2009
Attention, on ne parle pas de la même chose. Il ne s’agit pas des biens détenus par la SCI (évalués à leur valeur de marché mais bénéficiant d’une certaine décote, 20% me semblant un maximum) mais des comptes courants à l’actif de la SCI. Des apports en compte courant effectués par un associé ne sont pas réévalués, même si ce compte courant n’a pas été rémunéré, ce qui constitue donc un avantage pour les autres associés.



Avantage SCI en matière de succession par java, le : 16 janvier 2008
Mon mari, que j’ai épousé en 2003 a une maison en SCI, que nous habitons. Maison qu’il avait acheté avec son ex concubine. Après leur séparation, mon mari a racheté les parts de son ex concubine. A ce jour, toutes les parts de la SCI sont au nom de mon mari.Il est donc seul identitaire de cette SCI. Questions : - étant son épouse, doit-on revoir les statuts de la SCI en faisant apparaître notre mariage ? - En étant son épouse, est ce que je suis d’office dans la SCI sans changer les statuts ? - Si la SCI reste dans l’état actuel, en cas de décès de mon mari, quels sont mes droits ? - Mon mari a 3 enfants, moi 3 également d’unions précédentes. Quels sont leurs droits en cas de décès des parents ? - Si il y a changement de statuts suite à notre mariage, à combien s’élèvent les frais de notaire ? Merci de me répondre.
   
Avantage SCI en matière de succession par capricorne, le : 27 janvier 2009

j ai aussi un probleme concernant la succession de mes parents.

leur appartement a été acheté par la sci et d aprés le notaire avec leur propre argent MAIS aucune comptabilité n a été tenue , la sci n’ avait pas de compte courant et le seul revenu de la sci ( soit le loyer de l’ autre bien détenu par la sci) etait versé sur leur compte personnel.

Peux t on cetifier que dns ce cas le compte courant n’ a pas été remboursé ?

Et mes parents ayant habité cet appartement des années ne doit on pas déduire un loyer d’ autant que l’ assemblée générale ayant voté cet achat n’ a pas précisé qu’ ils pouvaient l’ occuper à titre gracieux ?

si je me pose toutes ces questions c’ est que le dernier parent décédé m’ a déshérité et de ce fait je dois rembourser à l’ autre héritier une partie de ce compte courant

par avance merci pour vos conseils

capricorne


Voir : AVANTAGE SCI EN MATIERE DE SUCCESSION
   
Avantage SCI en matière de succession par SCINET, le : 19 février 2009
Je ne comprend pas pourquoi vous devez rembourser une partie du compte courant à l’autre héritier si vous n’avez droit à rien. Pour répondre à votre question, il faudrait plus de détails.



Avantage SCI en matière de succession par Immobibi, le : 23 février 2007

Bonjour

Mes parents sont propriétaires de plusieurs appartements qu’ils louent. Ils ont décidé de faire une donation partage de la nu propriété à leurs enfants. Les enfants ne sont pas d’accord avec la répartition proposée par les parents (problème d’équilibre des parts).

Imaginons la création d’une SCI à capital variable compris entre 1.000€ et 1.000.000€ où les parents seraient les deux uniques associés (50/50).Capital initial 1.000€
La SCI achèterait les appartements aux parents au prix du marché (400.000€) et les paieraient en créditant le compte courant non rémunéré des parents dans la SCI.
Il va de soi qu’il faudra payer le notaire, tous les frais de mutation et de plus value qui vont avec.

Bilan de la SCI à la création :
/
Banque : 1.000€
Apparts : 400.000€
/
Capital : 1.000€
Compte courant père : 200.000€
Compte courant mère : 200.000€
/

Quelle est la valeur des parts de la SCI à ce moment ?
Quel est le montant du patrimoine des parents ?

Les loyers rentrent et la SCI rembourse les comptes courants d’associés (comptes des parents) avec le bénéfice.

Bilan de la SCI un an après :
/
Banque : 1.000€
Apparts : 400.000€
/
Capital : 1.000€
Bénéfice distribué : 10.000€
Compte courant père : 195.000€
Compte courant mère : 195.000€
/

Quelle est la valeur des parts de la SCI à ce moment là ?

Les parents décèdent au bout de 20 ans

Bilan de la SCI au bout de 20 ans :
/
Banque : 1.000€
Apparts : 400.000€
/
Capital : 1.000€
Bénéfice distribué : 200.000€
Compte courant père : 100.000€
Compte courant mère : 100.000€
/

Quelle est la valeur des parts de la SCI ?
Quelle est la valeur dont les enfants vont hériter et qu’ils vont devoir déclarer dans la succession ?

J’ai imaginé cette solution pour permettre aux parents :
1) de conserver le bénéfice des locations (Equivalent de l’usufruit en cas de donation)
2) de conserver à leur disposition le capital au cas où (revente du bien par la SCI et remboursement des comptes courants si besoin est)
3) de partager les biens le jour de l’héritage en parts égales (parts de SCI et non plus part des biens)
4) de figer la valeur du patrimoine des parents au jour de création de la SCI afin d’éviter une revalorisation des biens le jour de l’héritage.
5) de décourager les enfants de vendre le bien familial (forte plus value en cas de vente par les enfants)

Est-ce que mes hypothèses sont réalistes ?

Merci pour vos réponses