Comment se trouver en indivision sans vendre une partie de l’immeuble ? Je vais tenter de me renseigner mais je l’ignore ? Cette opération n’engendrerait-elle pas des droits de mutation ?

En ce qui concerne la SCI, il vous faudrait créer une SCI avec votre futur associé, vous apporteriez votre bien et l’emprunt (avec l’accord de votre banque, mais pas de problème normalement) à la SCI et votre associé ferait un apport correspondant à la moitié de votre apport total (pour obtenir 50% du capital). Mais effectivement, cette opération engendrerait des droits d’enregistrement à 5% sur la base de vos apports à titres onéreux (voir lien ci-dessous).

En revanche, la SCI permettrait de régler les rapports avec votre associé. En indivision, il pourrait à tout moment demander à en sortir et vous obliger à la cession de l’immeuble.

Mon avis est parfaitement en accord avec le votre : l’indivision est un régime extrèmement souple, et cela a ses inconvénients. Par exemple, tout indivisaire peut exiger à tout moment de casser l’indivision. Cette possibilité s’accorde mal avec la gestion d’un patrimoine immobilier. Aussi, si je déconseille parfois la création d’une SCI (et donc ses coûts de création, les obligations comptables qui en découlent...) pour gérer entre 2 personnes un bien unique, dans le cadre d’un patrimoine plus important ou lorsque des objectifs de long terme sont obligatoirement à prendre en compte, la SCI offre davantage de garantie.

C’est ce dont témoigne mon dernier article sur l’apport de la nue-propriété d’un immeuble à une SCI. Ce montage a justement pour intérêt d’éviter l’indivision, et c’est d’ailleurs cet intérêt qui permet de rendre fiscalement acceptable ce montage juridique.