A) Constitution du dépôt de garantie

1) Montant plafonné du dépôt de garantie en bail d’habitation

Dans le cadre d’un bail d’habitation, le montant du dépôt de garantie est limité par la loi. Le dépassement de ce montant maximum entraîne la nullité de cette clause du bail d’habitation.

Le montant du dépôt de garantie est en effet limité en raison du montant payable d’avance par le locataire lors de son entrée dans les lieux limité à deux mois de loyer maximum. De ce fait, étant donné que ce montant comprend le premier mois de loyer payable d’avance, le dépot de garantie se trouve limité à un mois de loyer.

Par ailleurs, la loi précise que le dépot de garantie est calculé sur la base du loyer en principal (hors charges).

En conclusion, le montant du dépot de garantie est limité en bail d’habitation à un mois de loyer hors charges.

En revanche, ce dépot de garantie est cumulable avec une demande de caution (voir le modèle de caution dans notre modèle de bail d’habitation).

2) Constitution du dépot de garantie en bail d’habitation

Le dépôt de garantie est versé le plus souvent par le locataire lors de la signature du bail, mais il peut aussi être versé en cours de bail (notamment lorsque plusieurs mois de loyers payables d’avance sont exigés).

Ce dépôt de garantie sera fixe durant toute la durée du bail. Il ne pourra être révisé ni à la baisse ni à la hausse. Le dépôt de garantie ne peut donc en aucun cas est indexé sur un indice quelconque ou augmenté lors d’un renouvellement du bail. De ce fait, si le montant du dépôt de garantie pourra être placé par le bailleur (pour que le montant du dépôt de garantie conserve au minimum une valeur réelle, après inflation, stable), il n’est en revanche pas productif d’intérêts pour le locataire.

B) Restitution du dépot de garantie

1) Délai de restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie sera (selon la loi du 6 juillet 1989) "restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, après arrêté des comptes, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées".

Le dépôt de garantie est donc restitué dans un délai de deux mois qui court à compter de la fin de l’occupation des lieux par le locataire. Il est utile de le préciser car, dans le cas où le bailleur met fin au contrat, durant la période de préavis, le locataire est libre de quitter les lieux sans attendre la fin de ce préavis. De ce fait, le délai de deux mois sera apprécié à partir du jour de la remise des clés en main propre (ou à mandataire qualifié).

La non restitution du dépôt de garantie dans ce délai est condamnable. Or ce délai est souvent trop court pour permettre au bailleur de connaître le montant des charges locatives qu’il pourra récupérer sur son locataire (impôts locaux, charges de copropriété). Aussi, la loi précise que des sanctions ne pourront intervenir contre le bailleur qu’après l’arrêté des comptes.

Pour éviter tout litige, il est donc conseillé au bailleur d’évaluer, par rapport à l’exercice précédent et en fonction des provisions de charges appelées trimestriellement par le syndic de a copropriété, le montant des charges locatives récupérables auprès de son locataire sur le montant du dépôt de garantie et de lui verser, à titre d’acompte, le montant restant. Ainsi, à la cloture des comptes, l’ajustement entre le solde du dépôt de garantie et les charges récupérables portera sur des sommes peu importantes qui éviteront toute incompréhension du locataire et complication juridique.

Dans tousles cas, les sommes retenues sur le dépôt de garantie devront être justifiées au locataire.

A préciser que le dépôt de garantie ne sera restitué qu’après remise des clés. Un locataire ne peut donc demander que les loyers dus durant sa période de préavis soient décomptés de ce dépôt de garantie.

2) Parties concernées par la restitution du dépôt de garantie

Le locataire qui a versé le dépôt de garantie est le seul créancier de la restitution de ce dépôt de garantie. En cas de décès, ce sont ses hérituers qui deviendront créanciers du bailleur pour la restitution de ce dépôt de garantie. En revanche, en cas d’abandon de domicile par le preneur et de continuité du bail par le concubin notoire ou le partenaire d’un pacs, il n’y a pas transfert du droit de restitution du dépôt de garantie.

A l’inverse, le bailleur qui a une dette en raison du dépôt de garantie reçu lors de la signature du bail est le seul à devoir reverser cette somme lors de la remise des clés. En cas de vente, la charge de la restitution de ce dépôt de garantie n’est pas transférée au nouveau propriétaire. En revanche, dans l’acte de vente, il semble possible de stipuler la transmission du dépôt de garantie au nouveau propriétaire. De la même façon, si une agence immobilière s’est occupée de la gestion du bien et a conservé le dépôt de garantie, en cas de faillite de cette dernière, le propriétaire restera tenu de reverser ce dépôt de garantie au locataire.

3) Restitution du dépôt de garantie

Après apurement des comptes, le dépôt de garantie est restitué en totalité au locataire ou après compensation avec une dette :

• de loyer,
• de charges,
• de réparations locatives.

4) Intérêts de retard

Les intérêts de retard dus par le bailleur au locataire sur le dépot de garantie court dès lors que le délai de deux mois après remise des clés est dépassé. Encore une fois, ce délai s’entend sous réserve d’arrêté des comptes.

Une fois le dépot de garantie restitué, le bailleur ne peut en aucun cas poursuivre le locataire pour des détériorations ou des arriérés de charges ou de loyers. En effet, la restitution du dépot de garantie vaut arrêté définitif des comptes. Pour contester cet arrêté, le bailleur devrait alors prouver devant un tribunal civil une erreur, une omission ou une inexactitude dans la présentation des comptes (du syndic).