La plus-value réalisée lors de la vente par une SCI (ou par un particulier) d’un immeuble est calculée selon les règles suivantes.

Base de la plus-value

La plus-value est obtenue par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix de cession = prix de cession net (obtenu après les frais supportés tels que les commissions d’intermédiaires, le coût des diagnostics immobiliers obligatoires...).

Prix acquisition = prix d’achat + frais.

Ces frais sont déterminés :

• en réel : les frais d’achat, les travaux...
• ou au forfait : ce forfait s’élève à :
  • 7,5% sur le prix d’achat pour les frais d’achat
  • 15% sur le prix d’achat pour les travaux.
  Au delà d’un délai de possession de 5 ans, en cas de donation, les droits de donation sont déductibles s’ils ne sont pas réglés par le donateur et si les frais n’ont pas déjà été déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu (dans le cadre de revenus locatifs par exemple).
  En cas de vente d’un terrain à bâtir après démolition, les frais de démolition sont déductibles.
  Les intérêts d’emprunt ne sont jamais déductibles.

Calcul de la plus-value

La plus value, déterminée par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession, est réduite d’un abattement de 2% annuel de la 6ème année à la 17ème année de détention, de 4% annuel de la 18ème à la 24ème année, puis de 8% de la 25ème année à la 30ème année de détention, le délai courant de jour à jour (voir plus de détails dans notre article intitulé "Plus-values immobilières").

Ainsi, l’abattement n’est plus que de 52% après 24 années de détention, 60% après 25 années de détention, et ce n’est qu’au delà de la trentième année de détention que la plus-value se trouve totalement exonérée.

Cette plus-value est soumise :
  à une imposition au taux de 19%
  aux prélèvements sociaux (CSG CRDS) au taux de 15,5%

Cas d’exonération de plus-value immobilière

Vous serez exonéré d’imposition sur les plus-values :

• lors d’une vente après un délai de détention de 30 années,
• en cas de vente d’une résidence principale,
• en cas de remembrement, mais le bien reçu en contrepartie du bien cédé reprend les caractéristiques de ce dernier pour la détermination de la plus-value lors de sa revente,
• pour les cessions d’un montant inférieur à 15000 euros. Ce plafond se calcule bien par bien.
• pour certains titulaires de pension vieillesse ou titulaires de cartes d’invalidité, à condition de ne pas être soumis à l’ISF et de ne pas dépasser certains seuils au titre de l’impôt sur le revenu.