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Imposition plus-values immobilières


Plus-values SCI IR

Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont imposées selon les règles des plus-values privées réalisées par les particuliers et prévues par les articles 150 A et suivants du Code Général des Impôts :

La plus-value est la différence entre le prix de cession et le coût d’achat.

  • Le prix de cession est le prix de vente diminué des frais et taxes payés par le vendeur et des commissions versées à un intermédiaire (agent immobilier, architecte...).
  • Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition.
    Ces frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel et justifié, ou bien forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition.
    De plus, si des dépenses autres que locatives et non récupérées précédemment ont été engagées, elles sont déductibles pour leur montant réel. Si l’on ne dispose d’aucun justificatif de dépenses, on peut, au delà de 5 ans de détention, les déduire pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition. Cette disposition ne concerne que les immeubles bâtis.
    En revanche, les intérêts d’emprunt ne sont pas retenus pour déterminer le prix d’acquisition du bien.

La plus-value calculée est diminuée d’un abattement fiscal dont le taux dépend de la durée de détention du bien (seules les années complètes, à compter de l’acquisition, sont prises en compte).
Cet abattement est progressif par tranche :
-  aucun abattement si la durée de détention n’est pas supérieure à 5 ans,
-  abattement de 2% par an de la sixième à la dix-septième année de détention,
-  abattement de 4% par an de la dix-huitième à la vingt-cinquième année de détention,
-  abattement de 8% par an de la vingt-cinquième année de détention à la trentième année.

Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au delà de 30 ans de détention. En revanche, l’abattement n’est plus que de 20% après quinze années de détention, alors qu’il était de 100% avant la réforme des plus-values immobilières de 2012.

La plus-value définitive est taxée au taux de 34,5% (19% d’impôt + 15,5% de prélèvements sociaux (au titre de la CSG et la CRDS, taux de 15,5% depuis la loi de finance 2012) et c’est le notaire chargé de la vente qui reverse ce montant au Trésor Public.

Exemple pour un immeuble détenu 15 ans :

Prix cession 100.000
Prix acquisition -50.000
frais (7,5%) -3.750
Majoration travaux (15%) -7.500
Prix acquisition corrigé -61.250
Plus-value 38.750
Abattement pour 10 ans soit 20% -7.750
Plus-value imposable 31.000
Impôt et prélèvements (34,5%) 10.695

A noter que, avant la réforme de 2012, cette plus-value aurait été totalement exonérée et qu’elle entraîne désormais une imposition supérieure à 10% du prix de vente de l’immeuble (or les prix de l’immobilier ont bien doublé durant ces dix dernières années, cet exemple donc donne une idée assez précise de la pression fiscale qui touche rétroactivement les propriétaires d’immeubles locatifs détenus depuis un peu plus de 15 ans).

Le calcul de la plus-value ne tient donc aucunement compte des comptes courants d’associés. Par conséquent, si des avances en comptes courants ont permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier, la plus-value réalisée ne sera pas diminuée des soldes de ces comptes courants. Il est donc conseillé, lorsque la cession du bien acheté est envisagé, de fixer la valeur nominale des parts sociales d’une SCI à un montant lui permettant de fonctionner en limitant le recours aux comptes courants pour diminuer d’autant la plus-value qui sera réalisée (sachant qu’il n’est pas obligatoire de libérer totalement le capital social de la SCI lors de la création, et que cette libération du capital peut se faire au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la SCI).

Plus-values SCI IS

Pour les SCI soumises à l’IS, les plus-values seront imposées selon les règles des plus-values professionnelles :

  • plus-value à court terme si le bien a été acquis depuis moins de 2 ans,
  • plus-value à long terme si le bien a été acquis depuis plus de 2 ans.

Le montant de cette plus-value correspond au prix de vente moins le prix d’achat (aucune réévaluation).

Aucune abattement pour durée de détention n’existe pour le calcul d’une plus-value professionnelle. Cependant, étant donné la baisse de l’abattement par année de détention et, d’une façon générale, l’alourdissement de l’imposition des plus-values des particuliers, le différentiel d’imposition des plus-values entre SCI soumises à l’IR et SCI soumises à l’IS va en diminuant. Or le mode d’imposition des plus-values professionnelles constituait l’inconvénient principal d’une SCI soumise à l’IS. Cet inconvénient tend donc à disparaître, laissant en avant les avantages d’une SCI soumise à l’IS (amortissement fiscal des immobilisations notamment).




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Forum : il y a 18 contribution(s) au forum.

Imposition plus-values immobilières
(1/8), par PIERREPAUL
Imposition des plus-values lors cession immobilière
(2/8), par MPh 31
Imposition des plus-values lors cession immobilière
(3/8), par Mahe
Imposition des plus-values lors cession immobilière
(4/8), par sergio
Imposition des plus-values lors cession immobilière
(5/8), par AVmarg
Utilisation du produit de la vente d’un immeuble de la SCI
(6/8), par Toto1975
Imposition des plus-values lors cession immobilière
(7/8), par Gilles M
Imposition des plus-values lors cession immobilière
(8/8), par Christophe Aubineau
Imposition plus-values immobilières par PIERREPAUL, le : 29 août 2012

bonjour,

je voudrais savoir s’il y a plus value en cas de vente des parts d’une SCI qui possède un bien qui lui a était apporté en 1994.

Etant donné que ce sont les parts, et non l’immeuble que nous vendrions, il me semble qu’un comptable doit déterminer la valeur qui doit être prise en compte, compte tenu de la valeur de l’immeuble à ce jour, ce qui neutraliserait tte + value. merci de vos réponses. bien cordialement PIERREPAUL

   
Imposition plus-values immobilières par creationsci, le : 29 août 2012
Ce qui compte, dans le cas d’une cession de parts sociales de SCI :
-  c’est la valeur de cession des parts par rapport à leur valeur d’acquisition,
-  la date de cession des parts par rapport à la date d’acquisition (ou de souscription).



Imposition des plus-values lors cession immobilière par MPh 31, le : 29 novembre 2010
Bonjour Nous avons une SCI à l’IR . Nous allons vendre un terrain , nous aurons un impot sur la plus value a payer directement à la vente .Ensuite comment fait on pour partager le solde de la vente entre associés ? Que doit on déclarer pour IR ? Merci de votre réponse ; sincères salutations .



Imposition des plus-values lors cession immobilière par Mahe, le : 21 février 2010
Bonjour. Pourriez-vous nous éclairer : Notre SCI a été créée voici près de 18 ans. Nous vendons le local, objet et raison de la création de cette société, dont la SCI est propriétaire depuis plus de 15 ans.. En vertu de l’article 150 VC, I du Code général des impôts, l’éventuelle plus-value est exonérée de toute imposition. Après la vente de ce bien, cette SCI n’a pu lieu d’être. Nous envisageons donc de la dissoudre après la vente. 1 - Le résultat de cette vente peut-il être distribué aux associés avant la dissolution ? 2 - Cette répartition du fruit de cette vente est-elle soumise à l’IR ? Par avance, merci de votre attention particulière et de votre réponse prochaine. Meilleurs sentiments, Mahe
   
Imposition des plus-values lors cession immobilière par eric, le : 14 novembre 2010

Bonjour, d’une manière curieuse, on ne trouve nulle part, sur aucun forum, une réponse claire à cette question : comment faire pour une sci en fin de vie... Nou ce que nous avons fait pour une sci soumis ir ayant un seul bien détenu depuis plus de 18 ans ; et dont les associés ont jugé que la sci ayant vendu son bien, cette sci n’avait plus lieu d’être ; 1 vente du bien et constation que la scin’a pas dimpot sur la plus value a payer(18 ans de détention) 2 constat que la sci ne veut pas réengager ses disponibilités dans l acaht d’un nouveau bien ; 3 répartition du fruit de la vente auprès des associés( les associés n’ayant aucune déclaration a faire aux impots concernant les sommes reçues( sommes ayant eu a être éxonérer d’impots plus value dans la sci translucide) ne pas utiliser le mot partage mais répartition ; sinon il faut soumettre la somme globale répartie, au droit de partage de 1,1% 4 Constat que la sci n’a plus lieu d’^tre 5 reconstitution de la comptabilité sur plusieurs années (10 ans) de la sci conforme à la réalité et aux déclarations fiscales de chaque année ; 6- processus de dissolution de la sci avec un boni, soumis au droit de partage de 1,1%

voilà, ceci n est décrit dans aucun manuel ou guide.... comme si le fait de constituer une sci vous engageit pour l’eternité....

j’aimerai avoir les critiques des connaisseurs merci 4-

   
Imposition des plus-values lors cession immobilière par Honoré, le : 3 mars 2012
Voici ma réponse de praticien. Les plus-value réalisées par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IRPP) sont imposées dans les mêmes conditions que les particuliers si la détention par la SCI remonte à moins de 30 ans (15 ans anciennement). Elles sont exonérés de ce prélèvement en cas de détention supérieure à 30 ans. Si un prélèvement est du, c’est le notaire qui opérère ce prélèvement et qui le règle au fisc directement (s’agissant d’une vente immobilière, l’intervention du notaire est inévitable). Le restant du prix est tout simplement versé au crédit de la SCI. Les associés n’ont plus alors qu’à répartir ce prix net entre eux au prorata de leurs droits respectifs, sans avoir à demander l’autorisation à qui que ce soit. A la rigueur, il peuvent préalablement se réunir en assemblée générale pour décider de cette distribution. Ensuite, ils peuvent procéder à la dissolution de la société, s’ils ont de l’argent à gaspiller, mais il n’en coûte rien de la laisser sommeiller "ad vitam aeternam". Les Français semblent tout étonnés de pouvoir faire quelque chose sans demander d’autorisation à qui que ce soit. C’est un signe des temps .... un mauvais signe.
   
Imposition des plus-values lors cession immobilière par EUROPEUNIS, le : 10 juillet 2011

Bonjour, Quel âge a votre SCI ? Une SCI à une durée de 99 ans, si vous en avez héritée et quelle au-delà des 99 ans elle est n’a plus lieu d’être ! Mais si vous l’avez réactivée elle repartie pour la même entité (réelle) Vous êtes soumis : A la CSG, RDS, IR comme au début de sa création etc.

Salutation,




Imposition des plus-values lors cession immobilière par sergio, le : 12 février 2010
Bonjour, Je tiens ma compta sci sur ebp et je souhaiterais savoir comment enregistrer le paiement de la taxe d’impot sur la plus value immobilière (Dans le journal de banque) Merci Cordialement
   
comptabilisation plus-values par creationsci, le : 12 février 2010
Cette plus-value n’est pas imposée au niveau de la SCI, sauf si vous êtes soumis à IS. Est-ce le cas ?



Imposition des plus-values lors cession immobilière par AVmarg, le : 6 octobre 2008

Bonjour,

Merci pour votre exemple chiffré de calcul de l’imposition de la plus value en cas de cession immobilière. Ce calcul est-il le même si le bien immobilier en question a servi de résidence principale des associés ? Merci

   
Imposition des plus-values lors cession immobilière par ATRY Gérard, le : 9 mars 2009
Notre fils (associé SCI) a occupé pendant 6 années le logement de la SCI à titre gratuit. Est-ce un problème en cas de vente de la maison et de la plus value > ? Merci.
   
Imposition des plus-values lors cession immobilière par ATRY Gérard, le : 9 mars 2009
Ns sommes SCI avec notre fils - moi et mon épouse (50/25/25). Ns souhaitons vendre la maison du I9 s. (très bon état) location par n/fils -6 ans) ss loyer puis depuis 2 ans - travaux pour inscription gîte avec règ. loyer) de moi-même. - Merci de nous indiquer la montant de la plus value lors de la vente ? Slts.
   
Imposition des plus-values lors cession immobilière par EUROPEUNIS, le : 10 juillet 2011

Bonjour,

La plus value sera de : "la différence entre le prix d’achat + Frais+ montant des travaux avec factures des fournitures ou de l’entreprise qui a réalisée les travaux et le bénéfice que vous en aurez tiré.

Exemple : prix d’achat+ travaux = Prix de revient ! Si le Prix de vente et supérieur au prix de revient : donc bénéfice, la plus value sera fixée les bénéfices - le prorata des années d’acquisition au bout de quinze années il n’y a plus de plus value ! Mais vous payerai IR (Impôt sur le revenu)




Utilisation du produit de la vente d’un immeuble de la SCI par Toto1975, le : 12 décembre 2007

Bonjour,

Une fois un immeuble vendu et l’impôt sur la plus-value réglé, que peut on faire du produit de la vente ? Y a t il un risque a le laisser sur le compte de trésorerie de la SCI ? Faut il l’incorporer au capital de la SCI et faire une augmentation de capital par conséquent (vu que le prix de vente est supérieur au prix d’entrée du bien) ? Enfin, faut il distribuer ce produit aux actionnaires ?

Merci d’avance,

   
Utilisation du produit de la vente d’un immeuble de la SCI par danielkoskas, le : 29 janvier 2008

Bonjour, je suis confronté au même problème que vous : peut-on verser aux associés le produit issu de la vente du bien (y compris après dissolution de la sci). Avez-vous reçu une réponse sur ce sujet ?

Merci




Imposition des plus-values lors cession immobilière par Gilles M, le : 15 novembre 2007

Bonjour Merci pour l’exemple de calcul mais ce calcul de plus-value se fait-il sur des montants TTC ou HT ? Quid de la TVA dans votre exemple ?

Merci.

   
Taux d’ imposition des plus-values d’une SCI par jps 69, le : 3 avril 2008
Bonjour Merci de m’indiquez le taux d’imposition en % de la plus value sur les part d’une SCI ? Ex : 200000 euros de plus value combien dois je payer d’impots. Merci

Voir : Calcul et taux de la plus value sur des parts de SCI



Imposition des plus-values lors cession immobilière par Christophe Aubineau, le : 27 septembre 2007

Bonjour,

Je souhaite juste vous signaler une petite erreur dans la colonne de gauche du tableau présentant un exemple de cession d’immobilier par une SCI. Le taux d’abattement par année de détention est de 10% et non de 15%. Rq Le calcul est bon car fait sur une base de 10%

Cordialement,

Christophe AUBINEAU