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Plus-values SCI IR
Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont imposées selon les règles des plus-values privées réalisées par les particuliers et prévues par les articles 150 A et suivants du Code Général des Impôts :
La plus-value est la différence entre le prix de cession et le coût d’achat.
- Le prix de cession est le prix de vente diminué des frais et taxes payés par le vendeur et des commissions versées à un intermédiaire (agent immobilier, architecte...).
- Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition.
Ces frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel et justifié, ou bien forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition.
De plus, si des dépenses autres que locatives et non récupérées précédemment ont été engagées, elles sont déductibles pour leur montant réel. Si l’on ne dispose d’aucun justificatif de dépenses, on peut, au delà de 5 ans de détention, les déduire pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition. Cette disposition ne concerne que les immeubles bâtis.
En revanche, les intérêts d’emprunt ne sont pas retenus pour déterminer le prix d’acquisition du bien.
La plus-value calculée est diminuée d’un abattement fiscal dont le taux dépend de la durée de détention du bien (seules les années complètes, à compter de l’acquisition, sont prises en compte).
Cet abattement est progressif par tranche :
 aucun abattement si la durée de détention n’est pas supérieure à 5 ans,
abattement de 2% par an de la sixième à la dix-septième année de détention,
abattement de 4% par an de la dix-huitième à la vingt-cinquième année de détention,
abattement de 8% par an de la vingt-cinquième année de détention à la trentième année.
Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au delà de 30 ans de détention. En revanche, l’abattement n’est plus que de 20% après quinze années de détention, alors qu’il était de 100% avant la réforme des plus-values immobilières de 2012.
La plus-value définitive est taxée au taux de 34,5% (19% d’impôt + 15,5% de prélèvements sociaux (au titre de la CSG et la CRDS, taux de 15,5% depuis la loi de finance 2012) et c’est le notaire chargé de la vente qui reverse ce montant au Trésor Public.
Exemple pour un immeuble détenu 15 ans :
| Prix cession |
100.000 |
| Prix acquisition |
-50.000 |
| frais (7,5%) |
-3.750 |
| Majoration travaux (15%) |
-7.500 |
| Prix acquisition corrigé |
-61.250 |
| Plus-value |
38.750 |
| Abattement pour 10 ans soit 20% |
-7.750 |
| Plus-value imposable |
31.000 |
| Impôt et prélèvements (34,5%) |
10.695 |
A noter que, avant la réforme de 2012, cette plus-value aurait été totalement exonérée et qu’elle entraîne désormais une imposition supérieure à 10% du prix de vente de l’immeuble (or les prix de l’immobilier ont bien doublé durant ces dix dernières années, cet exemple donc donne une idée assez précise de la pression fiscale qui touche rétroactivement les propriétaires d’immeubles locatifs détenus depuis un peu plus de 15 ans).
Le calcul de la plus-value ne tient donc aucunement compte des comptes courants d’associés. Par conséquent, si des avances en comptes courants ont permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier, la plus-value réalisée ne sera pas diminuée des soldes de ces comptes courants. Il est donc conseillé, lorsque la cession du bien acheté est envisagé, de fixer la valeur nominale des parts sociales d’une SCI à un montant lui permettant de fonctionner en limitant le recours aux comptes courants pour diminuer d’autant la plus-value qui sera réalisée (sachant qu’il n’est pas obligatoire de libérer totalement le capital social de la SCI lors de la création, et que cette libération du capital peut se faire au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la SCI).
Plus-values SCI IS
Pour les SCI soumises à l’IS, les plus-values seront imposées selon les règles des plus-values professionnelles :
- plus-value à court terme si le bien a été acquis depuis moins de 2 ans,
- plus-value à long terme si le bien a été acquis depuis plus de 2 ans.
Le montant de cette plus-value correspond au prix de vente moins le prix d’achat (aucune réévaluation).
Aucune abattement pour durée de détention n’existe pour le calcul d’une plus-value professionnelle. Cependant, étant donné la baisse de l’abattement par année de détention et, d’une façon générale, l’alourdissement de l’imposition des plus-values des particuliers, le différentiel d’imposition des plus-values entre SCI soumises à l’IR et SCI soumises à l’IS va en diminuant. Or le mode d’imposition des plus-values professionnelles constituait l’inconvénient principal d’une SCI soumise à l’IS. Cet inconvénient tend donc à disparaître, laissant en avant les avantages d’une SCI soumise à l’IS (amortissement fiscal des immobilisations notamment).
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